Préambule Location meublée professionnelle


À compter du 1er janvier 2009, il faut désormais pour bénéficier du statut de LMP soit Loueur en Meublé professionnelle:
  • Un des membre du foyer fiscal au moins soit inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel,
  • que les recettes retirées de cette activité excèdent 23 000 €,
  • Les recettes retirées de l'activité excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des Bénéfices Agricoles (BA), des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) et des revenus des gérants et associés.
  • Cette dernière condition est en valeur relative par rapport aux autres revenus. Il est donc plus difficile de satisfaire à cette condition.

Préambule: Loueur en Meublé Non Professionnel
  • Au premier janvier 2009: le contribuable ne peut imputer les déficits provenant de l'activité LMNP que sur des bénéfices de même nature. Un déficit Loueur Meublé Non Professionl ne peut donc désormais s'imputer que sur un bénéfice LMNP. Le délai d'imputation passe de 6 ans à 10 ans.
  • Création d’une réduction d’impôts de 25%

L'investissement LMNP


L’investissement peut porter sur un ou plusieurs logements meublés situés dans une résidence telles que :
􀂃 Une résidence avec services pour étudiants
􀂃 Une résidence avec services pour personnes âgées
􀂃 Une résidence de tourisme loisir ou affaire classée
Seuls peuvent bénéficier de la réduction d’impôt, les investissements dont les actes ont été signés à compter du 1er janvier 2009 et qui, par ailleurs, remplissent les conditions nécessaires (voir Les conditions). Les actes signés avant cette date bénéficient du régime de l’amortissement de l’immeuble et des meubles.
Il n’est pas tenu compte de dates d’ouverture de chantier ou de réalisation de travaux comme c’était le cas avec l’ancien régime de réduction d’impôt de 5% instauré par la loi de finances pour 2009.
Il peut s’agir, en LMNP, d’acquisitions de logements neufs ou en VEFA, ou d’acquisition de logements rénovés ou réhabilités. Plusieurs acquisitions, en LMNP, par an sont possibles, ouvrant chacune droit à une réduction d’impôt dans la limite globale de 300 000 €. Il n’y a pas de limitation dans le nombre d’investissements, mais il existe une enveloppe globale de 300 000 € par an, au-delà de laquelle l’investissement ne procurera pas de réduction.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, il est nécessaire de satisfaire à certaines conditions :
􀂃 L’investisseur EN LMNP doit conclure un bail commercial avec un exploitant pour au moins 9 ans.
􀂃 La location en LMNP doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement des travaux.
Si l’investisseur en LMNP ne respecte pas ces conditions, les réductions d’impôt dont il a bénéficié depuis la 1ère année seront remises en cause.
Il existe cependant 3 exceptions à cela, il s’agit du décès, de l’invalidité ou du licenciement de l’investisseur en Lmnp ou de son conjoint.

Les modalités de calcul et d’imputation de la réduction : en loueur meublé non professionnel.


Pour les actes signés en 2009 et 2010, la réduction d’impôt en Lmnp est égale à 25 % du montant de l’investissement HT plafonné à 300 000 €. Pour les actes signés en 2011 et 2012, elle sera égale à 20 %. Au-delà, la réduction d’impôt ne sera plus applicable.
La base de calcul est constituée de la somme HT du foncier, de l’immeuble et des frais d’acte. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble rénové ou réhabilité, le prix des travaux HT se rajoute à la base de calcul.
Elle est répartie sur 9 années à compter de l’année d’achèvement et s’applique directement sur l’impôt dû. Si elle est supérieure à celui-ci, l’excédent se reporte sur une imposition ultérieure dans la limite de 6 ans.

Les autres avantages : pour la location en meublée non professionnelle


􀂃 L’investisseur en Lmnp bénéficiera de la récupération de la TVA qu’il a payée lors de l’acquisition sur l’immeuble et les meubles.
􀂃 Les loyers sont perçus régulièrement et sont revalorisés contractuellement dans le cadre du bail commercial.
􀂃 Les meubles en Lmnp seront amortis sur une base de 100 % sur 5 à 10 ans.
􀂃 Si l’immeuble a une valeur supérieure à 300 000 €, la partie excédentaire sera également amortie sur 20 à 30 ans.
􀂃 L’ensemble des charges engagées en Lmnp dans le cadre de cette activité sont déductibles des loyers perçus (frais de comptabilité, taxe foncière, intérêts d’emprunt et assurances).
􀂃 À compter de la 20ème année, l’investisseur en Lmnp pourra s’il le souhaite opter pour le régime micro BIC qui lui permettra de n’être imposé que sur la moitié des recettes perçues.