La réduction d'impôt accordée pour investissement locatif dans l'immobilier de loisirs (résidence de tourisme classée située en ZRR) est prorogée pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2012 (au lieu du 31 décembre 2010).

Principe
Les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou réalisent des travaux de réhabilitation entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 dans les résidences de tourisme classées situées dans certaines zones bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu (articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du CGI).
Les contribuables qui réalisent, dans certains logements touristiques, des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration (article 199 decies F du CGI) entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010 peuvent également bénéficier d’une réduction d’impôt (ce point particulier ne sera pas abordé dans la présente fiche technique). Ce dispositif, encore appelé Loi Demessine, est commenté par l’instruction du 6 avril 2006 (BOI 5 B 14-06).
Les investisseurs réalisant une opération dans le cadre de cette loi bénéficient :
• D’une réduction d’impôt,
• De la récupération de la TVA sur le montant de l’acquisition.

La réduction d'impôt.


La réduction d’impôt est étalée sur six ans au plus, pour les investissements réalisés ou achevés à compter du 1er janvier 2005 (sur quatre ans au plus pour les investissements antérieurs).
L’avantage fiscal accordé pour ce type d’investissement est réservé à :
• Toute personne physique,
• Toute société non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) autre qu’une SCPI et dans la mesure où les revenus de l’immeuble sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
Sont exclus de l’avantage fiscal les logements ou titres dont les droits de propriété sont démembrés de même que les biens acquis en multipropriété (« time share »).
En revanche les biens acquis en indivision ouvrent droit à réduction d’impôt ; toutefois l’indivision (hormis notamment le cas de décès du contribuable) ne peut intervenir durant la période de réduction d’impôt ou d’engagement de location sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
La réduction d’impôt est accordée au titre de :
- l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ;
- l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation en cas d’acquisition d’un logement en vue de le réhabiliter.
Deux types d’opérations ouvrent droit à l’avantage fiscal :
- les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement et
- les acquisitions de logements achevés avant le 01/01/1989 en vue de la réalisation de travaux de réhabilitation.
Pour être éligible à l’avantage fiscal, le logement doit toujours faire partie d’une résidence de tourisme classée et située dans :
- une zone de revitalisation rurale (ZRR);
- une zone rurale objectif n°2 (communes concernées par les fonds structurels européens, à l’exclusion de celles situées dans les agglomérations de plus de 5 000 habitants);
- le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle (périmètre d’une agglomération nouvelle créée en application de la loi
70-610 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la création d'agglomération nouvelles)

Précisions :


Pour les logements acquis en vue d’être réhabilités, le zonage s’apprécie à la date d’achèvement des travaux.
- Travaux de réhabilitation achevés en 2004 : les logements acquis et achevés en 2004 doivent être localisés dans une des zones visées ci dessus.
- Travaux de réhabilitation achevés entre le 01/01/2005 et le 31/12/2010 : les logements acquis à compter du 01/01/2004 et dont les travaux de réhabilitation sont achevés à compter du 01/01/2005 doivent être localisés dans les stations classées en application des articles L. 223-1 et suivants du Code général des collectivités territoriales ou dans les communes touristiques dont la liste est fixée par décret.

Conditions d’application


Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme au moyen d’un bail commercial.
Le bail doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’acquisition du logement ou de son achèvement si elle est postérieure ou dans le mois qui suit la date d'achèvement des travaux de réhabilitation. La durée de neuf ans est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail.
Aucun plafond de loyer n'est exigé.

Précisions : occupation temporaire par le propriétaire


Ce dispositif laisse la possibilité au propriétaire d’occuper de manière temporaire son logement et ce sans remettre en cause l’avantage fiscal.
Lorsque cette possibilité est envisagée dans le bail commercial, la durée des périodes d’occupation ne doit pas excéder huit semaines par an (56 jours) et ne doit pas avoir d’incidence sur le revenu foncier déclaré par l’investisseur. Le revenu foncier doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement déclaré en l’absence de toute occupation par le propriétaire.
Pour sa période d’occupation, le propriétaire bénéficie d’une réduction pouvant aller jusqu’à 25 % maximum du prix habituellement pratiqué lors de la location à un tiers.

T.V.A


Les résidences de tourisme classées sont soumises à la TVA.
Il est ainsi possible de bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition (19,6%).
Le bénéfice de la réduction d’impôt ne fait pas obstacle à cet avantage.
Informations complémentaires: