Les dispositifs Scellier classique et Scellier intermédiaire ont été mis en place pour 4 ans par la loi de finances rectificative pour 2008, et sont codifiés aux articles 199 septvicies et 31 du Code général des
impôts.

La loi pour le développement économique des outre-mer (LODEOM) du 27 mai 2009 a confirmé la majoration de la réduction d’impôt du dispositif Scellier pour les contribuables fiscalement domiciliés en France qui investissent outre-mer dans l’immobilier locatif.

Ces dispositifs permettent à tout contribuable fiscalement domicilié en France, qui investit dans un logement neuf destiné à la location, de bénéficier d’une réduction d’impôt, c’est-à-dire une diminution de l’impôt dû.
Contrairement aux dispositifs Robien et Borloo basés sur un amortissement qui permettant de diminuer le montant du revenu imposable, les dispositifs Scellier agissent directement sur le montant de l’impôt. Le montant de l’avantage fiscal n’est donc pas lié à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.
L’avantage fiscal n’a pas d’impact sur la tranche marginale d’imposition.
Pour les investissements dont l’acte d’acquisition est signé en 2009 et 2010, le montant de la réduction d’impôt est de :
- 25% du montant de l’investissement sur 9 ans (Scellier classique) ;
- 37% du montant de l’investissement sur 15 ans (Scellier intermédiaire);
Pour les investissements dont l’acte d’acquisition est signé entre le 29/05/2009 et le 31/12/2011, et réalisés en outre-mer, le montant de la réduction d’impôt est de :
- 40% du montant de l’investissement sur 9 ans (Scellier majoré),
- 52% du montant de l’investissement sur 15 ans (Scellier majoré).
Dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire, l’investisseur peut bénéficier également d’une déduction spécifique de 30% des loyers perçus. Le dispositif Scellier intermédiaire, qui permet donc de bénéficier d’avantages fiscaux complémentaires, impose en contrepartie un plafond de loyer un peu plus restrictif que celui du dispositif Scellier classique, et un plafonnement des ressources du locataire.
Si l’investissement entre bien dans le cadre du champ d’application des dispositifs (1.), et si certaines conditions sont respectées (2.), alors l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux (3.). Les revenus fonciers de l’opération sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (4.) selon le régime réel ou le régime micro-foncier.

Le logement doit être situé dans une zone géographique caractérisée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le logement doit ainsi être situé dans les zones A, B1 ou B2. La zone C est exclue du bénéfice des dispositifs Scellier.
Pour les acquisitions réalisées à compter du 04/05/2009, c’est le nouveau zonage qui s’applique. Il est établi en fonction du potentiel locatif des communes et reste composé de 4 zones : A, B1, B2 et C ; la zone C (villes ayant le potentiel locatif le plus faible) restant exclue du bénéfice des dispositifs Scellier.
Il sera révisé tous les 3 ans.
Ce nouveau zonage (présenté dans la fiche technique « Plafonds de location ») s’applique :
- aux acquisitions de logements neufs ou en VEFA réalisées à compter du 04/05/2009, c’est-à-dire aux actes notariés signés à partir de cette date;
- aux logements que le contribuable fait lui-même construire et faisant l’objet d’un dépôt de permis de construire après le 4 mai 2009
Le montant total d’investissement retenu pour bénéficier des dispositifs Scellier ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition
La réduction d’impôt
Cette réduction est de :
· 25% pour les logements dont l’acte notarié est signé en 2009 et 2010 ;
· 20% pour les logements dont l’acte notarié est signé en 2011 et 2012.
Elle est étalée, par fractions égales, sur 9 ans.
Le taux de réduction d’impôt annuel est donc de :
· 2,78% pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 ;
· 2,22 % pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012.
La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient du logement, pris en compte dans la limite de 300.000€.
· Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, le prix de revient correspond au montant de l’investissement TTC, en incluant notamment les frais d’acte notarié s’ils sont à la charge de l’investisseur.
· Pour les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement, le prix de revient du logement correspond au prix d'acquisition du local augmenté du montant des travaux de transformation.
La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû :
· au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure, ou de l’achèvement des travaux sur un local transformé en logement),
· et les 8 années suivantes.
Il n’y a pas de prorata temporis à effectuer, même si l’achèvement du logement intervient en cours d’année.
Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt exigible, le surplus est reportable sur l’impôt qui sera dû pendant les 6 années suivantes. Ces reports s’imputent sur l’impôt dû de l’année en priorité (c’est-à-dire avant la réduction d’impôt Scellier de l’année), en retenant d’abord les plus anciens